yuka不動産わかるかなぁ～♪
こんにちは。yukaです☆
これまで、
１．ライフプランニング
２．リスク管理
３．金融資産運用
４．タックスプランニング
まで学んできました。
本当に幅広くて頭のなかもどんどんいっぱいになってきましたね（(笑)
ここまで頑張った自分を褒めてあげましょう☆
さて、今回は残り2項目のうちの一つ「不動産」です！！
何やら難しそう…ですが、知ると意外な発見もあって面白いところも出てきますよ☆
最後まで読んでいただければと思います☆
盛りだくさんの内容すぎて、全部お伝えしたいのは山々なんですが、すごい量になってしまいそうなので、
ここでは、3級試験に出てくる確率の高いものを中心にお伝えしていこうと思います。
ＦＰの試験を受ける方はもちろん、興味のある方にも役立つ内容になっていますので参考にしていただければと思います。
不動産の基礎と登記
不動産の調査
不動産の取引を行う場合、登記記録に記載されている内容が実際の土地の状況と異なる場合もあるので、実際に現地で周囲の環境や交通事情などを調査する必要があります。
不動産を調査するための資料には次のようなものがあります。
・登記事項証明書、地図、公図、地積測量図…設置場所は法務局
・固定資産課税台帳、都市計画図…設置場所は市区町村役場
※公図：おおまかな土地委の場所や形状が確認できる地図のことで、一般の地図と比べて制度が低い
不動産の広告に関するルール
床面積
マンションなどの区分建物の場合、パンフレットに記載されている床面積(建物を真上から見た面積＝水平投影面積)は、その部屋の壁の厚さの中心までを測った壁芯面積で表示されています。
一方、登記記録の面積は壁の内側で測った内法面積で表示されています。したがって登記記録の面積よりパンフレットに記載されている面積の方が広くなります。区分建物以外(一戸建ての建物)の床面積は、登記記録では壁芯面積で表示されています。
土地の価格
土地の価格には、通常取引されている実勢価格(時価ともいう)以外に、公示価格、基準値標準値価額、相続税評価額(路線価)、固定資産税評価額の４つの代表的な価格があります。
公示価格
・実施期間…国土交通省
・利用目的…一般の土地取引の指標
・評価の基準日…毎年1月1日
基準地標準価格
・実施期間…都道府県
・利用目的…公示価格の補完的価格
・評価の基準日…毎年7月1日
・評価水準…公示価格と同じ(100％)
相続税評価額
・実施期間…国税庁
・利用目的…相続税、贈与税の算出基準
・評価の基準日…毎年1月1日
・評価水準…公示価格の80％程度
固定資産税評価額
・実施期間…市区町村
・利用目的…固定資産税、不動産取得税、都市計画税などの算出基準
・評価の基準日…毎年1月1日(3年ごとに見直し)
・評価水準…公示価格の70％程度
不動産の鑑定評価方法
不動産の価格を判断する際、正常な価格であるかどうかの判断が難しいため、不動産鑑定士に評価を依頼します。
不動産鑑定士が行う鑑定評価方法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3種類あり、複数の鑑定評価方法を用いて評価します。
原価法
その時点で新しく購入した場合の価格(再調達原価)を計算し、古くなることによるマイナス分(築年数のこと)を差し引いて(減価修正という)現在の不動産価格を計算する方法
取引事例比較法
評価する不動産と条件の近い物件の取引事例(取引価格)との比較によって不動産価格を評価する方法。売り急いだ物件などは価格を補正して算出し、投機的な物件(短期的な値上がり目的のみで買われた物件)は除外して算出する。
収益還元法
不動産が将来生み出す賃貸収入などの収益を現在価値に還元(現在の価値で評価)し、総合計して不動産価格を求める方法(将来の純収益の現在価格の合計)
※収益還元法には直接還元法とDCF法の2種類がある
不動産登記制度
不動産の登記とは、法務局(登記所)にある不動産登記記録(登記簿)に、不動産に関する権利関係や状況(現在の状況)を記載し、公示することです。
不動産登記
登記記録は一筆の土地(一区切りの田畑や宅地のこと)または1個の建物ごとに作成されています。
不動産の登記記録には、表題部になされる登記(表示記録)と権利部になされる登記(権利に関する登記)があります。
表題部については登記義務があり、所有権を取得してから1ヶ月以内に取得者が申請しなければなりません。権利部については登記義務はありませんので、登記されている名義と実際の所有者が一致しないこともあります。
表題部
土地・建物などの不動産の概要を表示
・土地…所在・番地・地目(田、畑、宅地など土地の種類)・地積(面積)
・建物…所在・家屋番号・種類・構造・床面積
権利部
・甲区…所有権に関する事項を表示。所有権保存登記・所有権移転登記など
・乙区…所有権以外の権利に関する事項を表示。抵当権、地上権、賃借権など
本登記と仮登記
本登記
対抗力という効力を発生させる登記(所有権保存登記など)
仮登記
・本登記を行うのに必要な手続き上の要件が整っていない場合などに行う
・将来行う本登記のために登記簿上の順位を保全しておくことを目的に行う予備的な登記
・将来、本登記するときの順位は仮登記の順位による
不動産時の効力
対抗力
対抗力とは、自分の正当な権利(不動産の所有者であることなど)を第三者に主張すること。登記することで対抗力が発生する。
※注意点…仮登記では第三者に所有権などを主張できない。所有者がAとBの2人に同じ不動産を売却した場合(二重譲渡)、先に本登記したほうが優先して所有権を取得する
公信力
公信力とは、事実と異なる権利関係が表示されている場合に、その内容を信じて取引した者が保護されること
※注意点…不動産登記には公信力がなく、登記記録を正しいものと信用し、本当の所有者でない者と取引した者は法的に保護されない
登記記録の閲覧と申請
法務局(登記所)の登記事務は電子化されているので、以前のように登記簿を書面として閲覧できません。その代わりに登記事項要約書(登記内容のポイントをまとめたもの)が交付されます。また、従来の登記簿謄本や抄本の代わりに登記事項証明書(登記されている内容を証明するもの＝登記記録)が交付されます。
なお、登記事項証明書は、法務局(登記所)で申請書に記入し、手数料を払えば誰でも自由に請求できます。また、オンライン請求(インターネットでの請求)も可能ですが、ダウンロードはできないため、法務局の窓口あるいは郵送で受け取ることになります。
不動産の取引
宅地建物取引業
宅地建物取引業の基本
宅地建物取引業とは、自らが土地・建物の売買・交換を行う場合や、他人の土地・建物の売買・交換・賃借の媒介(仲介)などの取引を不特定多数の者に対して、反復継続して行うことをいいます。
宅地建物取引業者(不動産業者)
不動産の取引を業として行う者を宅地建物取引業者といい、宅地建物取引業の免許が必要です。
また、宅地建物取引業を営むためには、事務所には5人に1人の割合で宅地建物取引士証の交付を受けた宅地建物取引士を置かなければなりません。
※自身が所有する建物(マンションやアパートなど)を貸す場合(家主として借主と賃貸契約を結ぶ場合)は、宅地建物取引業には当たりませんので、宅地業の免許は不要です。
宅地建物取引士の3つの業務
・原則、宅地建物取引士証を提示したうえで、不動産取引に関する「重要事項説明書」を契約前に交付し説明する
・「重要事項説明書」へ記名・押印する(電子文書で交付する場合、押印は不要)
・契約締結後、遅滞なく契約内容記載書に記名・押印する
媒介契約
宅地建物取引業に仲介を依頼する場合は、媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には3種類あり、いずれも書面で契約を行います。
一般媒介契約
・依頼方法：業者…複数の業者に仲介依頼が可能
・依頼方法：自己発見…可能
・契約期間…特になし(自由)
専任媒介契約
・依頼方法：業者…複数の業者に仲介依頼が不可
・依頼方法：自己発見…可能
・契約期間…3か月以内
専属専任媒介契約
・依頼方法：業者…複数の業者に仲介依頼が不可
・依頼方法：自己発見…不可
・契約期間…3か月以内
報酬の限度額
宅地建物取引業者が、不動産物件の売買や交換などの媒介・代理を行う場合、受け取ることができる報酬の限度額が定められています。例えば、物件の賃貸借の仲介(媒介)の場合、家主と借主から受け取ることができる金額の合計は、家賃の1ヶ月分＋消費税以内となっています。
売買契約に関する留意事項
手付金
手付金とは、売主と買主の間で契約が成立したことを確認するために、買主から売主に支払われるお金のことです。申込金などとは違い代金の一部に相当するお金です。
手付金のポイント
・相手方が契約の履行に着手(売主は物件の引渡しを行うこと、買主は代金の支払いを行うこと)するまでであれば、買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を買主に払う(返還する)ことで、契約を解除できる
・宅地業者が売主で、宅地業者以外の者が買主の場合、宅地業者は売買代金の20％を超える手付金を受け取ることができない
契約不適合責任(瑕疵担保責任)
買主は不動産の種類や品質に関して契約内容に適合しない箇所(瑕疵)があった場合に、契約不適合のあることを知った日から1年以内に売主に対してその旨を通知することで、売主の責任を追及することが可能になる。ただし、売主が契約内容に不適合があることを事前に知っていた場合や重大な過失により知らなかった場合は、買主は通知不要である
危険負担
売買契約をしてから物件の引渡しを受けるまでの間に、買主と売主のどちらの責任でもない事由、例えば地震などの天災により、建物などの一部または全部が壊れたときに、損害の負担をどうするかについて決めることを危険負担といいます。
天災などで建物が壊れた場合、以前は、売主の責任ではないので、特約がない場合、買主は代金を支払わなければなりませんでした。
民法改正により、売主に責任がない場合であっても、買主が目的を達成できない場合には、特約がなくても買主は責務の履行(代金の支払い)を拒否でき、契約を解除できます。
おわりに
「不動産」1回目いかがでしたか？
個人的には、マンションの床面積がパンフレットと登記記録と違うことにビックリしました！！
そして、仲介手数料が最大1カ月分ということにもビックリです！！
不動産に関しては専門的過ぎて言われるがままのところもありますよね…
そうならないためにも、少しでも情報を得られればと思います☆
さて、次回は「不動産」2回目です！！
こんなルールがあったのか！！とまた驚くことがでてきますよ☆お楽しみに！！
今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。