yuka不動産の法律に少し触れてみましょう☆
こんにちは。yukaです☆
前回は不動産の基礎などについてお伝えしましたが、2回目は法律についてです♪
法律というだけで難しそうですが…なるほど！！ということに繋がれば良いかと思います！！
今から家を建てようと思っている方にも知っているとよい情報もありますので
最後まで読んでいただければと思います☆
盛りだくさんの内容すぎて、全部お伝えしたいのは山々なんですが、すごい量になってしまいそうなので、
ここでは、3級試験に出てくる確率の高いものを中心にお伝えしていこうと思います。
ＦＰの試験を受ける方はもちろん、興味のある方にも役立つ内容になっていますので参考にしていただければと思います。
不動産に関する法律
借地借家法
借地権
借地権とは、建物の所有を目的として、他人の土地を借りて使用する権利のことです。借地権は普通借地権と定期借地権に分類されます。
普通借地権(普通借地契約)
普通借地権では、土地の所有者(地主)に正当な事由がない限り、借地人(借主)が望めば契約が更新されます。
・契約方法…書面の必要なし(自由)
・契約期間…最短30年(期間の定めのない場合や30年より短い期間を定めた場合、契約は有効で、存続期間は30年となる)
・利用目的…建物の用途は制限なし
・契約の更新…最初の更新期間は20年以上、2回目以後は10年以上の単位で更新
・特徴…地主(賃貸人)が借地契約の満了時に更新を拒絶する場合は、正当な事由が必要
定期借地権(定期借地契約)
定期借地権とは、定められた契約期間で借地契約が終了し、その後は契約の更新がない借地権のことです。期間が終了すると必ず借地人(借主)から地主に土地が返還されます。
定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付き借地権、事業用定期借地権の3種類があります。
一般定期借地権
・契約方法…書面
・存続期間…50年以上
・利用目的…制限なし
・返還方法…原則、更地で返還
事業用定期借地権
・契約方法…必ず公正証書
・存続期間…10年以上50年未満
・利用目的…事業用に限定(居住用は不可)
・返還方法…更地で返還
借家権
借家権とは、居住するための建物を借りる権利のことで、普通借家権と定期借家権があります。
普通借家権(普通借家契約)
普通借家権とは、居住するための建物を借りる権利(賃借権)を家主と契約することです。借りた建物の利用目的は、限定されていません。
・契約方式…口頭でも書面でも契約可能
・存続期間…1年以上(1年未満の期間を定めた場合、期間の定めのない契約になる)
・契約の更新と終了…契約期間が終了しても、賃貸人(家主)が正当な事由で拒絶しなければ、同一条件で自動更新される
定期借家権(定期借家契約)
定期借家権とは、契約期間の満了時に更新がなく、一定期間で契約が終了する建物の賃貸借契約です。したがって、賃貸人(家主)に正当な事由がなくても、期限がくれば契約は更新せず終了します。なお、契約終了後に再契約することはできます。
・契約方式…書面で行う
・存続期間…契約期間の制限はなく自由で、1年未満も可能
・利用目的…特に制限はなく、居住用でも事業用でも可能
・契約の更新と終了…契約の更新はない
都市計画法
都市計画区域
都市計画区域とは、都市として総合的に整備や開発などを行う必要がある区域のことです。都道府県知事が指定する区域と国土交通大臣が指定する区域があります。都市計画区域の中には、線引き区域と日線引き区域があり、線引き区域はさらに、市街化区域と市街化調整区域に区分されています。
市街化区域
すでに市街地になっている区域や10年以内に優先的に市街化を図るべき区域のこと(住居系・商業系・工業系地域がある)
市街化調整区域
市街地になるのを抑制する区域のことで、自然環境などを残していく場所のこと(開発行為や建築物の建築が制限される)
用途地域
建築できる建物の種類が制限される地域のことで、居住系、商業系、工業系用途地域があり、13種類に分かれています。
なお、市街化区域には用途地域が定めてあり、市街化調整区域では原則、用途地域が定められていません。
開発許可制限
都市計画区域内などで一定規模以上の建築物を建てるなどの開発行為を行う場合、事前に都道府県知事などの開発許可が必要です。
・線引き区域の市街化区域…1000㎡以上(東京、大阪、名古屋の3大都市圏の既成市街地などは500㎡以上)の開発行為は許可が必要
・線引き区域の市街化調整区域…開発規模にかかわらず許可が必要
・日線引き区域…3000㎡以上の開発行為は許可が必要
建築基準法
用途制限
建築基準法では、市街化区域に建築できる建物は次のように制限されています。
・神社、教会、寺院、診療所、公衆浴場、保育所…すべての用途地域に建築可
・住宅、老人ホーム、図書館…工業専用地域以外の用途地域に建築可
※2つ以上の用途地域にまたがって建物を建築する場合は、面積が過半を占める(面積が大きい方)用途地域の制限が適用される
道路の定義と接道義務
建築基準法では、幅員(道路の幅)が4ｍ以上ある道を、道路と定義しています。例外として、2項道路があります。
2項道路
建築基準法が適用された際にすでに建築物が立ち並んでいた、幅員が4ｍ未満の道路の中で、特定行政庁が指定したものを2項道路といいます。
この場合、原則として道路の中心線から水平距離で2ｍずつ両側に後退した線が道路と宅地の境界線と見なされます。この後退部分はセットバックといい、建築物の敷地としては利用できず、建物を再建築する場合は建築面積や床面積の計算においても敷地面積に含みません。
接道義務
建築物の敷地は、原則、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければなりません。2ｍ以上接してない場合、建物を建築できません。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、用途地域ごとに上限が定められています。つまり、敷地面積のうち、最大でどのぐらいまで建物を建てることができるのかの割合のことです。
・建ぺい率(％)＝敷地面積分の建築面積×100
・最大建築面積＝敷地面積×建ぺい率
敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合
建物の敷地が建ぺい率の異なる地域にわたっている場合には、それぞれの建ぺい率とそれぞれの地域に属する面積の加重平均(按分計算)により求めます。
容積率
容積率とは、敷地地面積に対する建築物の延べ(床)面積の割合のことで、用途地域ごとに上限が定められています。
・容積率(％)＝敷地面積分の建築物の延べ(床)面積×100
・最大延べ(床)面積＝敷地面積×容積率
前面道路の幅員による容積率の考え方
敷地が接する前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、用途地域ごとに定められている容積率(指定容積率という)と、次の計算で求められる容積率の少ない方を用います。前面道路の幅員が12ｍ以上ある場合は指定容積率を用います。
・住居系用途地域の場合…前面道路の幅員×10分の4
・住居系用途地域以外の場合…前面道路の幅員×10分の6
敷地が容積率の異なる地域にわたる場合
建物の敷地が容積率の異なる地域にわたっている場合には、それぞれの地域ごとの容積率を加重平均(按分計算：地域ごとに計算し合算)して求めます。
規制等が異なる地域で建物を建築する場合のポイント
①2つ以上の用途地域にわたる場合、面積が過半を占める用途地域の制限を受ける
②建ぺい率、容積率が異なる地域にわたる場合、加重平均して合計する
③防火地域と準防火地域にわたる場合、建築できる建物の制限等について厳しい方の規制(防火地域の規制)が適用される
④特定行政庁が指定する角地にある建物や、防火地域内の耐火建築物、準防火地域内の耐火建築物・準耐火建築物に該当する場合、建ぺい率は緩和されるが、容積率は緩和されない
農地法
農地法とは、自由に農地を処分することを規制するための法律です。
農地法では、農地や採草放牧地(いわゆる牧場)などの売買や転用を行う場合、農業委員会や都道府県知事の許可や届出が必要です。
農地または採草放牧地をそのまま売買する場合を権利の移動、農地を宅地など農地以外の土地にする場合を転用、農地を宅地など農地以外の土地にするために売買することを転用目的での権利の移動といいます。
なお、市街化区域内の農地にちうては、転用や転用目的での権利の移動を行う場合、事前に農業委員会に届け出ることで都道府県知事の許可が不要になる特例があります。
・権利の移動…許可権者は農業委員会
・転用・転用目的での権利の移動…許可権者は都道府県知事(※市街化地域での特例：事前に農業委員会に届け出れば知事の許可は不要)
区分所有法
区分所有法
区分所有法とは、１棟のマンションやアパートなどの各部屋の所有者(区分所有者)に対する建物の使用や管理に関して定めた法律です。
１棟の建物のうち、構造上区分されており、独立して住居、店舗などに使用する目的の建物を区分所有建物(分譲マンション)といいます。
区分所有建物は専用部分(住居、店舗、事務所など)と共用部分(廊下、階段、エレベーターなど)からなっています。
区分所有者(マンションなどの所有者)の共用部分についての権利の割合(持分)は、所有している専有部分の床面積の割合によって決まります。
敷地権利兼
敷地権利兼とは、専有部分(住居、店舗、事務所など)を所有するために、建物の敷地を利用する権利のことです。
区分所有者は原則として、専有部分とその敷地利用権(土地のこと)を、切り離して、別々に処分する(売却する)ことはできません。
区分所有者の集会による決議
マンションの区分所有者によってつくられるマンション管理組合では、各区分所有者は集会の決議によって意思決定を行います。集会の決議は、区分所有者の定数と専有部分の床面積の保有割合から算出する議決権に基づきます。決議には、普通決議と特別決議があります。なお、区分所有建物の管理者は、少なくとも年1回以上は集会を収集しなければなりません。
・普通決議
区分所有者数と議決権の過半数で決定する
・特別決議
規約(ルール)の設定や変更・廃止をする場合…4分の3以上の賛成で決定
立替えの場合…5分の4以上の賛成で決定
おわりに
「不動産」２回目いかがでしたか？
家や学校、病院などが建てられる地域が決まっているから
住宅街などが固まっているんだなと納得されられますよね！！
家を建てる面積が土地や道路などの面積に対して決まっていたり
不動産は本当に知らないことばかりだなと勉強になりました。
さて、次回は「不動産」最終回です！！
不動産の税金などについてお伝えしていきますのでお楽しみに☆
今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。