yuka不動産も今回で終わりです！！ファイトー☆
こんにちは。yukaです☆
いよいよ今回は不動産の最後、税金についてです♪
税金、本当にいろいろなところでよくでてきますよね…
それだけ私たちの生活に税金はつきものなんですよね。
それがわかるだけでも学ぶ価値ありだと思いますのでぜひ最後まで読んでいただければと思います☆
盛りだくさんの内容すぎて、全部お伝えしたいのは山々なんですが、すごい量になってしまいそうなので、
ここでは、3級試験に出てくる確率の高いものを中心にお伝えしていこうと思います。
ＦＰの試験を受ける方はもちろん、興味のある方にも役立つ内容になっていますので参考にしていただければと思います。
不動産の税金
不動産取得時の税金
不動産取得税
不動産取得税とは、土地・建物を取得した者に対して不動産がある都道府県が課税する地方税です。
納税義務者
不動産を取得した個人や法人が納税義務者です。不動産を購入・交換・贈与・新築・増改築した場合に課税されます。登記したかどうかや有償か無償かは問いません。
※不動産取得税の課税・非課税
・贈与により取得した場合…不動産取得税がかかる
・相続や遺贈により取得した場合…不動産取得税がかからない
課税標準(何に対して税金がかかるのか)
固定資産税評価額に課税されます。ただし、宅地(建物を建てるための土地)を取得した場合は、固定資産税評価額は2分の1になります。
登録免許税
登録免許税は、土地・建物を取得して登記所(法務局)で登記するときに個人や法人に課税される国税です。なお、相続や贈与により取得した場合も課税されます。
納税義務者
登記するものが納税義務者です。所有者が代わったときに行う所有権移転登記の場合、登記権利者(買主)と登記義務者(売主)の両方が、納税義務者になります(一般的には、買主が負担します)。
課税標準(何に対して税金がかかるのか)
固定資産税評価額に課税されますが、抵当権設定登記の場合は通常、債権金額(銀行などからの借入額)が課税標準です。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書などの課税文書に収入印紙を貼って消印することで国に納める税金(国税)のことです。
印紙税を納付しなかったり、消印がない場合には、過怠税が課されますが、契約書の内容や効果についての影響はなく、有効です。
納税義務者
印紙税の納税義務者は、課税文書の作成者です。契約書を売主と飼い主の両方が所持する場合は、両者とも印紙税を納付する(収入印紙を貼る)必要があります。
消費税
土地
・課税される場合…1カ月未満の短期貸付
・課税されない場合…譲渡(売買)や貸付
建物
・課税される場合…不動産会社からの住居の購入。事業用建物の譲渡(売買)や貸付
・課税されない場合…自宅の譲渡(売却)。自宅の貸付により受け取った家賃
不動産保有時の税金
固定資産税
固定資産税は、土地・建物を所有している場合に、取得した翌年から市町村が課税する地方税で、都市計画税とあわせて納付します。
納税義務者
毎年の1月1日現在の所有者(固定資産課税台帳に登録されているもの)
※ただし、所有者が変わった場合などは売主と買主の間で所有期間に応じて按分して負担するのが一般的
課税標準額(何に対して税金がかかるのか)
固定資産税評価額(3年ごとに評価額は見直される)
税率
標準は1.4％
※各市町村は条例で税率を変えることができる
納期
都市計画税とあわせて年4回に分割して納付
※住宅用地の固定資産税の課税標準の特例
・小規模住宅用地(200㎡以下の部分)…固定資産税評価額が6分の1に軽減される
・一般住宅用地(200㎡越の部分)…固定資産税評価額が3分の1に軽減される
都市計画税
都市計画税とは、公園や道路などの計画事業などの費用にあてるため市区町村が課税する地方税で、固定資産税とあわせて納付します。
納税義務者
市街化区域内の土地や建物の所有者
(毎年1月1日に、固定資産税台帳に登録されている者)
課税標準(何に対して税金がかかるのか)
固定資産税評価額
税率
0.3％が上限
※各市町村は条例で税率を変えることができる
不動産譲渡時の税金
譲渡所得
個人が土地、建物などを譲渡した場合の所得は譲渡所得として扱われ、所得税や住民税が課されます。この場合、他の所得とは区分して税金が計算される(申告)分離課税になります。
長期譲渡所得と短期譲渡所得
譲渡した年の1月1日時点において
所有期間が5年越の場合…長期譲渡所得
所有期間が5年以下の場合…短期譲渡所得
長期所得と短期所得の税率
・長期譲渡所得の税額
＝課税長期譲渡所得金額×20.315％(所得税15.315％・住民税5％)
・短期譲渡所得の税率
＝課税短期所所得金額×39.63％(所得税30.63％・住民税9％)
譲渡所得の計算
譲渡所得の金額＝譲渡収入金額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除
①取得費は、取得金額に購入時の仲介手数料、印紙税、登録免許税、不動産取得税などを加えて、その金額から減価償却費などを差し引いたもの
②譲渡費用は、売却する際に支払った仲介手数料や印紙税、登記費用、賃借人への立退料、建物の取壊し費用、売却のための広告料等
※譲渡した不動産の固定資産税は譲渡費用や取得費に含まれない
概算取得費
取得費が不明な場合や、実際の取得費が譲渡収入金額(売却代金)の5％より少ない場合は、概算取得費として譲渡収入金額×5％を取得費とすることができます。
居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
個人が住居していた一定の居住用財産を譲渡した場合には、所有期間にかかわらず譲渡益から最高3000万円を控除できます。
居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除のポイント
・短期譲渡でも長期譲渡でも適用される(所得期間や居住期間に制限はない)
・居住しなくなってから3年を経過した年の12月31日までの譲渡であること
・居住用財産の譲渡であること。店舗併用住宅の場合は居住用部分のみが控除の対象となる。ただし、居住用部分の割合が90％以上あれば全体が居住用とみなされ控除の対象となる
・住宅と宅地が夫婦の共有名義になっているような場合、共有者それぞれが最高3000万円まで控除を受けることができる(合計6000万円まで控除できる)
・この居住用財産の譲渡特例の適用を受けることで、譲渡所得がゼロになる場合でも、確定申告は必要
3000万円の特別控除が適用されない場合
・特別関係者(配偶者、子、親、生計を一にする親族等)への譲渡の場合
・前年、前々年にこの特例の適用を受けている場合(この特例は3年に1回しか適用できない)
・前年、前々年に特定居住用財産の買換え特例を受けている場合
空き家を譲渡した場合の3000万円の特別控除
相続や遺贈で取得した一定の耐震性のある居住用家屋(空き家)やその敷地を、相続開始日から3年後の12月31日までに、譲渡し、譲渡価額が1億円以下の場合、譲渡所得から最高3000万円が控除されます。
対象となる家屋は、1981年ん5月31日以前に建築されたもので、マンションなどの区分所有物は対象になりません。
不動産の有効活用と投資判断指標
事業方式による不動産の有効活用
等価交換方式
土地所有者が土地の全部または一部を出資し、その土地の上にデベロッパーの資金で建物を建て、建物費用と土地代の出資割合に応じて土地所有者とデベロッパーが土地と建物を所有する方式です。
土地の全部を譲渡する全部譲渡方式と一部のみを譲渡する部分譲渡方式があります。土地の全部または一部を売却して建物を所有できるので、土地所有者は自己資金や借入金が不要です。
建設協力金方式
土地所有者が、建物等の借主(テナント)から建設資金の全部または一部を借りて建物を建築し、建築した建物をテナントに貸し出します。したがって、建物はテナントのニーズにあわせて建てられます。また、建物は土地所有者が建てるので、テナントは契約期間満了時に土地を更地で返還する必要はありません。郊外のロードサイド店舗に多く見受けられます。
不動産の投資判断指標
表面利回り
表面利回り(単純利回り)とは、不動産の購入価格に対する年間の家賃収入の割合です。
表面利回り(単純利回り)(％)
＝投資金額(物件価格)分の年間総収入(家賃収入)×100
純利回り
純利回り(NOI利回り)とは、不動産の購入価格に対する年間の純収入(家賃収入から経費を引いた金額)の割合です。
純利回り(NOI利回り)(％)
＝投資金額(物件価格)分の年間純収入×100
＝投資金額(物件価格)分の年間総収入(家賃収入)－諸経費×100
おわりに
「不動産」最終回いかがでしたか？
不動産だけでこんなに税金かかるんだとビックリしますよね！！
そして、不動産投資の方法もいろいろあるのだととても勉強になりました☆
さて、次回は最後の項目「相続」です！！
気になることたくさんですよね！どんな内容なのかお楽しみに☆
今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。