yuka不動産も深いけど頑張ろう！！
こんにちは。yukaです☆
前回までの「タックスプランニング」いかがでしたでしょうか？
税金に関する知識が3級以上に身についたのではないでしょうか？
しっかりと理解をしつつ、自分にあてはまるところは活用できるようになりたいですね☆
さて、今回は「不動産」です。
2級でさらに抑えておきたいポイントをお伝えしていきます。
3級で学んだことはより理解が深まればと思います！！
ぜひ最後まで読んでいただければと思います☆
ＦＰの試験を受ける方はもちろん、興味のある方にも役立つ内容になっていますので参考にしていただければと思います。
不動産の価格と投資分析
不動産の鑑定評価方法
原価法
評価すべき不動産をその時点で新しく購入した場合の価格（再調達原価）に基づいて試算し、時間の経過（築年数）による価値の低下（不動産の劣化など）を差引いて不動産価格を計算する方法（減価修正を行って計算する）
取引事例比較法
評価すべき不動産と条件の近い物件の取引事例を集め、それとの比較によって評価する方法。鑑定基準では、売り急いだ物件は補正を加えて算出し、投機的な物件（売買目的の物件）などは除外する
収益還元法
不動産が将来生み出す賃貸収入などの収益を、現在価値に割り戻して求める方法（将来の純収益が現在の価値ではいくらになるかを計算し、合計する）
収益還元法には以下の2種類がある
直接還元法
一定時期の純収益を還元利回り（一定の利回り）によって割り戻して価格を求める方法
ＤＣＦ法
不動産から将来的に継続して生まれる各期の純収益（賃貸収益）と保有期間終了後のその不動産価格（売却価格－売却費用）を求め、現在価値に割り戻した金額を合計して、評価額を求める方法。ＤＣＦ法にはＮＰＶ法とＩＲＲ法がある。
不動産の投資分析手法（ＤＣＦ法）
不動産投資が有効かどうかの投資分析を行う一般的な手法として、収益還元法の１つであるＤＣＦ法が用いられています。
ＤＣＦ法にはＮＰＶ法とＩＲＲ法の2種類があります。
ＮＰＶ法（正味現在価値法）
・投資期間中の不動産の賃料などの収益の現在価値の合計から投資額の現在価値の合計を差引いて、投資をするべきかどうかを判定する方法
・差額がプラスであれば、その不動産は投資価値があるとみされる
ＩＲＲ法（内部収益率法）
・不動産から得られる内部収益率と投資家が期待する収益率（期待収益率）を比較して、投資をするべきかどうかを判定する方法
・内部収益率が投資家の期待収益率よりも上回れば採算が取れる有効な投資とみなされる
不動産の投資判断
不動産事業の採算性をみる指標には、表面利回り（単純利回り）、
ＮＯＩ利回り（純利回り）、キャッシュ・オン・キャッシュ（自己資金に対する収益力）などがあります。
・ＮＯＩ利回り（％）＝（年間収入の合計額－諸経費）÷総投資金額（自己資金＋借入金）×１００
不動産の取引
売買契約に関する留意事項
建物の床面積の表示
一般的にマンションなどの区分建物の場合、パンフレットなどの床面積は、壁の厚さの中心で測った壁芯面積で表示されています。また、登記されている面積は壁の内側で測った内法面積で表示されています。このため、パンフレットに掲載されている面積（壁芯面積）の方が大きくなります。一方、一戸建て等の建物の登記記録では、床面積は壁芯面積で表示されています。
なお、土地の売買契約では「土地の登記記録の面積と実測面積が違っていた場合、売買代金を調整できますが、その差に基づいて売買代金を調整しない」とする特約は有効です。
不動産広告
不動産広告に関する注意点として、次のような点が挙げられます。
①取引に際し著しく不利な条件がある場合はそれを明示する
②最寄駅からの時間は、道路距離８０ｍを徒歩1分に換算して表示する（1分未満の端数は切り上げて1分とする）。したがって、最寄駅から徒歩5分となっている場合、物件までの道路距離は３２０ｍ～４００ｍ（最長で８０ｍ×５分）の間となる
③パンフレットに表記されている専有部分の床面積は壁の中心で測った壁芯面積である
④専有面積にバルコニーの面積は含まれない
⑤「新築」と表記できるのは、建築後1年未満で、誰も住んだことのない物件に限られる
借地借家法
借家権
普通借家権・造作買取請求権
造作買取請求権とは、賃貸人（大家）の同意を得て賃借人（借主）が建物に取り付けた造作物（エアコンやインターネット機器等）を契約満了時に賃貸人に時価で買い取るように請求できる権利のことをいいます。なお、普通借家契約では、契約時に賃貸人が賃借人に造作買取請求権を放棄させる旨の特約を付けることが可能です。
普通借家権・原状回復義務
原状回復義務とは、借主が、契約終了時に部屋などを契約時の状態に戻して借主に返還すべき義務のことです。借主は、通常の使用による住居の損耗（時間の経過による冷蔵庫の後ろの壁の汚れなどの経年変化）については原則として原状回復義務を負いませんが、故意・過失による損耗については原状回復を負います。
普通借家権のポイント
・賃借人（借主）は建物の引渡しを受けていれば（入居していれば）、建物の賃借権を登記していなくても賃借権を第三者（新しい大家）に対抗できる（そのまま住み続けることができる）
・賃貸人（大家）は建物の使用などに必要な修繕義務を負い、賃借人（借主）が修繕費を支払った場合は賃貸人（大家）にその費用を請求できる
・普通借家契約では、借主に不利になるような特約（賃料を値下げしないなど）は無効となる。一方、定期借家契約の場合は、建物の賃料の増減に関する特約は、借主に不利になる場合であっても有効
都市計画法
開発許可制度
都市計画区域内等で開発行為を行う場合、事前に都道府県知事の許可が必要です。ただし、市街地再開発事業および土地区画整理事業として行う開発行為については、都道府県知事の許可は不要です。
市街化区域内
１０００㎡以上（3代都市圏の既成市街地等は５００㎡以上）の開発行為は許可が必要
都市計画区域の日線引き区域・準都市計画区域
３０００㎡以上の開発行為は許可が必要
市街化調調整区域
・原則、都道府県知事の許可が必要
・ただし、農業・林業・漁業の施設（畜舎、サイロなど）や、農林魚業を営む者の住居を建築するための開発行為は許可が不要
開発許可制度のその他のポイント
・開発許可を受けた土地であっても、原則として建築物を建築する場合には建築基準法の建築確認が必要
・開発許可を受けた土地であっても、開発行為の工事完了の広告（工事が終了したことの宣言）があるまでは、原則として建築物の建築はできない
・開発行為の工事完了の広告がある前でも、その土地を譲渡することはできる
建築基準法
建ぺい率の上限と緩和
建ぺい率は、用途地域ごとに上限が定められていますが、以下の場合は上限が緩和（加算）されます。
１０％または２０％緩和
・特定行政庁が指定する角地にある建築物の場合…１０％加算
・防火地域内で耐火建築物を建てる場合、または準防火地域内で耐火建築物や準耐火建築物を建てる場合…１０％加算
・上記の両方に該当する場合…２０％加算
制限がなくなる
・近隣商業地域や商業地域内など建ぺい率が８０％の地域の防火地域内で耐火建築物を建てる場合…建ぺい率が１００％になる
建築基準法のその他のポイント
高さ制限（絶対高さ制限）
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域内では、原則として１０ｍまたは１２ｍのうち都市計画で定めた高さを超えて建物を建築してはなりません。
日陰規制
日影規制とは、中高層の建物により生じる日陰を一定の時間内に抑え、周辺の居住環境を保護するものです。居住系用途地域、近隣商業地域、準工業地域内では日影規制が適用され、商業地域、工業地域、工業専用地域では適用されません。
区分所有法
共有部分の概要
・法定共用部分とは、階段や廊下、エレベーターなど法律上共用部分とされるもの
・規約共用部分とは、本来は専有部分であるが、規約により共用部分（管理人室、集会場など）としているもの居住用部分も規約で共用部分とすることができる
・規約共用部分は、登記しないと共用部分であることを第三者に対抗できない
・不動産（区分所有建物）が共有されている場合、各共有者は自己が有している持分のみを第三者に譲渡するときには、他の共有者の同意がなくても売却可能
その他のポイント
・区分所有法に定める立替え決議がなされた場合、決議の賛成者は反対する者に対しして、区分所有建物と敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できる
・専有部分の占有者である賃借人（分譲マンションを借りている者）やその家族等は、建物や敷地および付属している施設の使用について、区分所有者と同じく規約や集会決議に従わなければならない。ただし、建物の使用以外のこと（管理費や修繕積立金）については、規約や集会決議に従う必要はない
不動産取得時の税金
不動産取得税
税率
・標準税率は４％
・土地や住宅を取得した場合は３％に軽減
課税標準の特例
新築住宅（自宅・貸家ともに可）
・固定資産税評価額から最高１２００万円
・床面積が、５０㎡以上（貸家アパートなどの場合は４０㎡以上）２４０㎡以下
中古住宅（自宅のみで、貸家は不可）
・築年数に応じて１００万円～１２００万円を固定資産税評価額から控除できる
・床面積が、５０㎡以上２４０㎡以下
・１９８２年1月1日以後に新築されたもの
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの課税文書に紳士を貼付して消印することで国に納める税金（国税）のことです。
納税義務者
・課税文書の作成者
・契約書を売主と買主の両方が所有する場合、両方が印紙税を払う
課税対象
以下のような不動産関連の課税文書
・不動産売買契約書
・土地の賃貸借契約書
・消費賃貸に関する契約書
課税額
課税文書に記載されている金額に応じて納税額がきめらている
納税方法
課税文書に納税金額に応じた収入印紙を貼付し、印紙に消印をして納税する
不動産保有時の税金
固定資産税
新築住宅の減額特例
床面積１２０㎡以下の住宅部分について、税額が3年間2分の1に減額（認定長期優良住宅は5年）
減額措置の対象となる要件
・店舗併用住宅の場合、居住用部分の割合が2分の1以上であること
・居住用部分の床面積が50㎡以上（賃貸の場合４０㎡以上）２８０㎡以下であること
不動産譲渡時の税金
不動産の取得日と譲渡日
取得日
原則、資産の引渡しを受けた日
【例外】
・契約の効力発生日とすることも可能
・相続や贈与により取得した場合、被相続人（亡くなった者）、贈与者（贈与した者）が取得した日
譲渡日
原則、資産を引き渡した日
【例外】
契約の効力発生日とすることも可能
居住用財産の譲渡の特例
居住用財産の譲渡による軽減税率の特例
個人が居住していた一定の居住用財産を譲渡した場合で、その所有期間が10年を超えている時には、3000万円の特別控除後の金額に、さらに長期譲渡所得の軽減税率が適用されます。なお、土地と家屋を同時に譲渡した場合、いずれか一方の所有期間が10年以下であれば、土地・家屋ともに軽減税率の特例は適用されません。
・課税長期譲渡所得が6000万円以下の部分…１４％（所得税１０％、住民税４％）
・課税長期譲渡所得が6000万円超の部分…２０％（所得税１５％、住民税５％）
居住用財産の譲渡による軽減税率の特例ポイント
・居住用財産を譲渡した年の1月1日における家と土地の両方の所有期間が10年を超えていること
・居住しなくなってから3年を経過する年の12月31日までの譲渡であること
・居住しなくなってから3年を経過した年中に前の家屋を譲渡した場合、軽減税率の特例と新しく購入した家屋の住宅ローン控除は併用できない（どちらかを選択する）
・特別関係者（配偶者や直系血族など）への譲渡ではないこと
・前年、前々年にこの軽減税率の適用を受けていないこと
・この特例の適用を受けるためには確定申告が必要
不動産取引と消費税
個人の行う不動産取引は、消費税がかかるものとかからないものに分かれます。
土地
・課税される場合…1カ月未満の短期貸付
・課税されない場合…譲渡や貸付
建物
・課税される場合…譲渡や貸付
※住宅の貸付（居住用賃貸）を除く
※自宅の譲渡を除く
・課税されない場合…住宅の貸付（居住用賃貸）。自宅の譲渡。
不動産の有効活用と証券化
事業方式による不動産の有効活用の方法
自己建設方式
内容
ここから文章土地の所有者が自分の土地を保有したまま、自らが有効活用の企画や資金調達、建築、運営管理を行い、賃貸事業などを行う方法
特徴
・コストは安いが、リスクは高い
・ノウハウが必要
資金負担者
土地所有者
土地信託方式
内容
・土地所有者が土地を信託銀行に預けて、配当金などの受益権を得る方式。信託銀行が企画立案、運営管理を行う
・信託終了後、土地・建物は土地所有者に戻る
※信託期間中の土地や建物は信託銀行名義となっています。
特徴
専門知識がなくても有効活用できる
資金負担者
資金調達は信託銀行
事業受託方式
内容
土地所有者は自分の土地を保有したまま、デベロッパー（開発業者）に企画立案、建物の建築、運営管理を一括して委託し、賃貸事業を行う
特徴
・建物は土地所有者名義
・専門知識がなくても有効活用できる
資金負担者
土地所有者
定期借地権方式
内容
土地の所有者が定期借地権を設定した土地を貸し地代を受け取る方式。開発事業はデベロッパーが行う
特徴
・土地の名義は土地所有者
・借地上の建物は土地の借主（借地権者）の名義
・土地所有者にとっては資金負担がなく、安定的な収益が見込めるが、土地を他のものへ転用することは困難になる
・契約終了時に土地は更地で返還される
・収入は、通常、他の方法より低くなる
資金負担者
借地人
おわりに
2級の「不動産」はいかがだったでしょうか？
不動産の価格や投資分析など難しいところまででてきましたね。
建築基準法や不動産の有効活用もさらに深くなりましたが、知識として持っているといいかもしれませんね☆
2級の学科試験では、不動産や不動産取引に関する法律面を中心に出題が多くなっているそうです。
特に、不動産の登記、不動産取引、借地借家法、建築基準法、都市計画法からは毎回出題されているようです。
実技試験では、建ぺい率や容積率の計算問題、居住用財産を譲渡した場合などの税制について、押さえておきたいところです。
3級での勉強を思い出しながら、過去問を確認しておきましょう。
今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。